Es bastante frecuente que nos consulten clientes que quieren alquilar su vivienda pero temen que sus inquilinos puedan ocasionar daños dentro de la misma o vandalizarla.
En este artículo te contamos qué instrumentos legales tienes a tu disposición para hacer frente a esa circunstancia que tanta preocupación genera.
¿Qué medidas tomar al alquilar una vivienda?
Ya desde el inicio de la relación contractual con nuestro inquilino podemos llevar a cabo pequeños gestos que nos faciliten que todo salga bien. Una de ellas es incluir un inventario previo del contenido de la vivienda (muebles, electrodomésticos, etc.) en el propio contrato de arrendamiento.
Otra medida de prevención es conservar las facturas de compra de los bienes por si hubiera que aportarlas.
De esta manera será más fácil acreditar tanto la existencia como la titularidad de los bienes, así como los daños posteriores en caso de que lleguen a producirse.
¿Qué medidas tomar al finalizar el alquiler de una vivienda?
Por otra parte, cuando el alquiler llegue a su fin debes asegurarte de que la vivienda sea devuelta en las mismas condiciones en las que fue entregada al inquilino, es decir, en buen estado. La mejor ocasión para ello es en el momento de la entrega de llaves y devolución de la fianza.
En ese momento será conveniente llevar a cabo un reconocimiento de la vivienda y, si por desgracia, te topas con la desagradable sorpresa de que la casa está destrozada es fundamental que hagas el recuento, uno por uno, de todos los daños que te encuentres.
Es muy conveniente también que hagas fotos.
Incluso se puede hacer uso de los servicios de un perito experto que valore los daños producidos.
Este recuento de desperfectos es de vital importancia ya que será la llave que te permitirá acceder a la tutela judicial, en caso necesario.
Sin esas pruebas que acrediten la responsabilidad del inquilino en los daños de la vivienda arrendada tu demanda no podrá prosperar, ya que en tanto como arrendador a ti te corresponde demostrar la existencia de dichos destrozos.
¿Todos los daños son indemnizables?
El inquilino tiene la obligación de conservar la vivienda en buen estado, pero eso no significa que cualquier tipo de daño sea indemnizable.
La jurisprudencia establece que todos aquellos daños que sean consecuencia de un uso normal de la vivienda no podrán ser objeto de reclamación.
Es decir, habrás de acreditar que los daños en cuestión no son fruto del desgaste que conlleva el propio uso de la vivienda.
El mecanismo de la fianza
Como seguro que ya sabes, la fianza está pensada para cubrir los posibles desperfectos que puedas encontrar durante la revisión del momento de la entrega de llaves.
Es decir, con la fianza el arrendatario cumple con su obligación de devolver la vivienda tal como la recibió. De tal manera que si el inmueble no se entrega en buenas condiciones, el propietario podrá retener la fianza para cubrir los daños ocasionados.
En caso de que se pueda cubrir con el importe de la fianza el total de los daños ocasionados, los desperfectos serán reparados con ese dinero y fin de la historia.
¿Qué pasa si la fianza no cubre los daños?
En caso de que el importe de las reparaciones sea inferior a la fianza depositada, se le devolverá la parte restante al inquilino.
Aunque puede suceder también que con la cuantía de la fianza depositada no alcance a sufragar las reparaciones. En este caso el arrendador estará en su derecho de reclamar los daños por la vía judicial.
¿Cómo reclamar judicialmente los daños en la vivienda?
El arrendatario está obligado, en virtud del contrato de arrendamiento y porque así lo estipula la ley, a mantener la vivienda en un buen estado de conservación.
Reiteramos que si los destrozos en la vivienda han sido de tal envergadura que no resulta posible hacerles frente con la fianza, es posible reclamar por la vía judicial.
Para que tu reclamación por los daños ocasionados pueda prosperar en ese judicial es de vital importancia contar con el informe de daños realizado en el momento de la entrega de llaves, así como facturas de las reparaciones, declaraciones de testigos o informes de peritos.
También será necesario haber requerido de manera extrajudicial al inquilino en cuestión para que efectúe las reparaciones de manera voluntaria.
Este requerimiento puede hacerse mediante burofax.
En caso de que el inquilino no acceda de manera voluntaria tenemos dos vías de reclamación: en la jurisdicción civil y en la jurisdicción penal por un delito de daños.
La reclamación por vía civil
Cuando hablamos de la jurisdicción civil la reclamación por daños ocasionados por el arrendatario en la vivienda puede fundarse en los artículos 1555 y 1556 del Código Civil.
Tienes que tener en cuenta que te corresponde a ti, como arrendador, demostrar que esos desperfectos han sido causados por el inquilino, tal como estipula el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
De nuevo cabe recordar que no tienen la consideración de desperfectos el deterioro de la vivienda, muebles y electrodomésticos a causa del uso cotidiano y normal.
La reclamación por vía penal
Desde el punto de vista penal, el inquilino que ocasione destrozos en la vivienda puede incurrir en un delito de daños tipificado en el artículo 263 del Código Penal.
En efecto, el artículo 263 CP tipifica los daños ocasionados en propiedad ajena como un delito de daños con pena de multa de 6 a 24 meses o pena de prisión de 1 a 3 años y multa de 12 a 24 meses en el tipo agravado.
¿Cuándo puedo denunciar al inquilino por vía penal por un delito de daños?
Para que se entienda que se ha cometido un delito de daños es necesario, en primer lugar, que se hayan causado desperfectos o se haya deteriorado la cosa, claro.
Estos deterioros pueden ser tanto en la vivienda como sobre los muebles o electrodomésticos propiedad del arrendador.
Nuestro Tribunal Supremo ha definido los daños como «toda destrucción, deterioro o menoscabo, tanto físicos como económicos, causados en bienes ajenos y, excepcionalmente en bienes propios, que no se hallen comprendidos en otros preceptos del Código».
Es importante que tengas en cuenta que para que esos daños tengan relevancia penal no se requiere que exista malicia o voluntad de dañar. Así que el delito de daños se puede cometer tanto dolosamente, a propósito, como de forma imprudente, sin intención.
Si necesitas ayuda personalizada para tu caso, quieres comentarnos tu situación o necesitas asesoramiento te puedes poner en contacto con nosotros para concertar una cita previa.
Alejandro Cerezuela Fernández
Jueves, 19 de enero de 2023.