Cuando por fin te decides con la casa que estabas buscando, antes de formalizar el contrato de compraventa, puedes reservarla mediante un contrato de arras. En el artículo de hoy os venimos a explicar una serie de cuestiones que hay que tener en cuenta para evitar problemas en el futuro.
Lo primero que tenemos que tener claro es saber qué es un contrato de arras. Pues bien, este es un contrato que firman vendedor y comprador sobre la vivienda en cuestión para asegurar su reserva y en cierto modo, que ninguna de las dos partes se eche atrás antes de que llegue el día de la formalización de la escritura pública ante Notario. Ello significa que, llegado el momento, si una de las partes no desea seguir con la operación, puede implicar una penalización importante. Aunque parezca que se trate de un acuerdo sencillo, lo cierto es que en la práctica suelen darse muchos problemas legales que no suelen acabar bien para una de las partes, por eso, desde Mediterrània Abogados aconsejamos siempre contar con el asesoramiento de un experto en la materia.
Una vez tenemos identificado qué es un contrato de arras, vamos a ver que tipos de arras existen:
- Arras penitenciales (son las más comunes y por ello centraremos nuestro estudio en ella).
- Arras penales
- Arras confirmatorias
Como hemos comentado, las arras penitenciales son el tipo más común que suelen utilizarse en la práctica. Están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. La característica principal de las arras penitenciales en caso de no llegar a formalizarse el contrato de compraventa es, por un lado, si es el vendedor quien incumpliese con la operación, tendría que devolver el dinero entregado en arras por el comprador multiplicado por dos. Sin embargo, si es el comprador quien incumpliese con la operación, perdería las arras entregadas.
A la hora de firmar un contrato de arras tenemos que tener claro una serie de cuestiones que no pueden pasar desapercibidas o mejor dicho, deben quedar incluidas en el contrato a la hora de firmarlo:
- Datos personales de las partes.
- Datos de la vivienda objeto de la operación (dirección completa, propietarios, número de referencia catastral, etc.).
- Precio de la vivienda.
- Coste de la reserva (es decir, la cuantía económica que va a entregar el comprador al vendedor para la reserva del inmueble).
- Gastos de la compraventa (quién se hace cargo de ellos).
- Cargas de la vivienda (si está libre de cargas o si para el caso que tuviera afecta alguna carga, quién la asume).
- Fecha límite para que finalice la reserva y formalizar la escritura pública ante el Notario.
- Penalizaciones (consecuencias para ambas partes en caso de que cualquiera de ellas incumpliese el contrato).
Debido al nivel de compromiso que conlleva la firma del contrato de arras, desde Mediterrània Abogados aconsejamos a nuestros clientes que desde el primer momento busquen asesoramiento legal para evitarles problemas en un futuro.
Alejandro Cerezuela Fernández
Martes, 4 de octubre de 2022